De woning is een belangrijk onderdeel van jullie leven. Het is jullie thuis en biedt een veilige haven. Wanneer jullie besluiten uit elkaar te gaan, dien je na te denken over de bestemming van de woning. Willen jullie de woning verkopen óf zou een van jullie in de woning willen blijven wonen? Daarvoor is het belangrijk een aantal zaken in kaart te brengen zodat je de juiste keuze kunt maken.
Dit ligt wellicht voor de hand, maar toch kan dit in de praktijk soms anders uitpakken. Het is namelijk van belang om een onderscheid te maken tussen huwelijken of geregistreerd partnerschappen vóór en na 1 januari 2018.
Als jullie vóór 1 januari 2018 zijn gehuwd of een geregistreerd partnerschap zijn aangegaan, zonder het opmaken van huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden, dan zijn jullie allebei voor 50% eigenaar van de woning. Dit geldt ook als één van jullie de woning kocht vóór het huwelijk of geregistreerd partnerschap.
Als jullie na 1 januari 2018 zijn gehuwd of een geregistreerd partnerschap zijn aangegaan, zonder het opmaken van huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden, dan is degene die de woning vóór het huwelijk of geregistreerd partnerschap kocht voor 100% eigenaar van de woning. Indien jullie samen de woning kochten vóór het huwelijk of geregistreerd partnerschap of één van jullie de woning kocht tijdens het huwelijk of geregistreerd partnerschap, dan zijn jullie allebei voor 50% eigenaar van de woning.
In alle overige gevallen, kun je bijvoorbeeld in de koopakte, de samenlevingsovereenkomst, de schuldbekentenis of het kadaster terugvinden wie voor hoeveel procent eigenaar is van de woning.
Het kan aantrekkelijk lijken in de woning te blijven wonen, zeker wanneer er kinderen in het spel zijn. De kinderen hoeven dan geen afscheid te nemen van hun vertrouwde omgeving en veilige thuis. Houd echter rekening met de kosten indien jij in de woning wilt blijven wonen.
Wanneer sprake is van overwaarde op de woning, zal jij jouw (ex-)partner moeten uitkopen (zie ook tip 4 hieronder). Overwaarde is het verschil tussen je huidige woningwaarde en de hoogte van je hypotheek op dit moment. Hoewel de hypotheekeisen veelal milder zijn ingeval van een echtscheiding, is het wel van belang voor ogen te houden dat de maandlasten enorm kunnen veranderen.
Er bestaat ook negatieve overwaarde. Een andere benaming daarvoor is ‘restschuld’. Het betekent dat je woning minder waard is dan je openstaande hypotheekbedrag. Als je je woning op dat moment verkoopt, blijf je met een schuld achter.
Wanneer de eigen woning aan een van jullie wordt toebedeeld, dient een (NVM-)makelaar en/of taxateur de woning te taxeren. Tenzij jullie overeenstemming hebben over de waarde. Het is aan te raden vooraf duidelijke afspraken over de taxatie. Denk bijvoorbeeld aan welke (NVM-)makelaar en/of taxateur de taxatie uitvoert en de afspraak dat de taxatiewaarde bindend is. Houd hierbij rekening dat een taxatie gemiddeld tussen de € 500 en € 1.000 kost.
Als sprake is van een overwaarde, dan hebben jullie in principe allebei recht op 50% hiervan. Stel jij blijft in de woning met overwaarde wonen en kiest er dus voor je (ex-)partner uit te kopen. Dan moet jij in dat geval de helft van de overwaarde aan je (ex-)partner betalen.
Het uitkopen kan via eigen middelen of via een hypotheekverhoging ter waarde van minimaal de helft van de overwaarde. Dit heeft als gevolg dat nieuwe rentepercentages en/of andere nieuwe voorwaarden kunnen gaan gelden. De maandlasten kunnen hierdoor flink veranderen.
De hypotheekrente was tot 2022 lange tijd historisch laag. Sinds 2022 is de hypotheekrente sterk gestegen. Zo kon je tot 2022 nog voor een rentevaste periode van tien jaar lenen tegen een rente van circa 1%. Op dit moment geldt een rente van 3,5%-4% voor eenzelfde rentevaste periode.
Bij een restschuld moet de vertrekkende (ex-)partner jou juist betalen om het huis op jouw naam te kunnen zetten.
Het uitkopen van jouw (ex-)partner, inlossen van de hypotheek of aangaan van een nieuwe hypotheek kan fiscale gevolgen hebben. Zorg dat je hiervan goed op de hoogte bent en laat bijvoorbeeld een belastingadviseur meekijken. Zo kom je niet voor onaangename verrassingen te staan.
Het kan natuurlijk ook dat jullie geen van beiden in de woning willen blijven wonen. Het kan dan interessant zijn om de woning desgewenst over te dragen aan bijvoorbeeld de (klein)kinderen. Dit kan tegen de WOZ-waarde van de woning in plaats van de mogelijk hogere werkelijke waarde. Jullie (klein)kind hoeft over het waardeverschil geen schenkbelasting (meer) te betalen. Stel jullie hebben een woning met een vrije verkoopwaarde van € 500.000 en een WOZ-waarde van € 450.000. Jullie besluiten de woning aan jullie (klein)kind te verkopen voor € 450.000. Jullie (klein)kind wordt hier dan op dat moment € 50.000 rijker van. Nu je je toch al in je hypotheek aan het verdiepen bent, is dit soms een interessante extra optie. Maar let op: als je de woning voor een lager bedrag dan de WOZ-waarde verkoopt, is het verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs wél belast met schenkbelasting.
Wij helpen jullie graag om jullie situatie inzichtelijk te maken en om hierover weloverwogen beslissingen te nemen. Neem hiervoor gerust contact op met een van onze familierechtadvocaten.
