Er gaat iets fout bij de bouw van een bedrijfsruimte. Ik zie geregeld dat opdrachtgevers de aannemer daarna wantrouwen. Soms terecht, maar ook vaak onterecht. Het gevolg is dan dat de opdrachtgever de aannemer wil voorschrijven hoe te herstellen. Of de opdrachtgever schakelt een andere aannemer in en wil de kosten verhalen. Maar kan dit eigenlijk wel?
Allereerst is van belang om te weten of u wel recht heeft op herstel. Het is namelijk belangrijk dat u gebreken uiterlijk bij oplevering meldt bij de aannemer. Doet u dit niet, dan is de aannemer in principe ontslagen van aansprakelijkheid. Dit geldt alleen voor gebreken die u bij oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Verborgen gebreken ontstaan tijdens de bouw zijn dus uitgezonderd.
Niet alle aannemers werken overigens met een opleveringskeuring. Als uw aannemer niet meldt dat het werk is opgeleverd en gekeurd kan worden, adviseer ik u daarnaar te informeren. Neemt u het werk namelijk in gebruik zonder keuring, dan kan dat als stilzwijgende goedkeuring beschouwd worden. Dat staat ook vaak in de algemene voorwaarden van aannemers. U loopt dan een risico als er gebreken zijn die u op dat moment niet meldt en die niet verborgen zijn.
De wet bepaalt dat u de aannemer in de gelegenheid moet stellen gebreken weg te nemen. Soms komt het voor dat er tijdens de bouw veel problemen zijn geweest door toedoen van de aannemer. Opdrachtgevers hebben dan vaak geen vertrouwen meer in hun aannemer. Vanwege dit gebrek aan vertrouwen schakelen opdrachtgevers dan een andere aannemer in en stellen zij de aannemer aansprakelijk voor de herstelkosten. De kans is echter groot dat de aannemer niet aansprakelijk is voor die herstelkosten. U had de aannemer namelijk in de gelegenheid moeten stellen zelf voor herstel zorg te dragen.
Op deze regel kan een uitzondering gemaakt worden, maar dat komt niet vaak voor. Een uitzondering is bijvoorbeeld mogelijk wanneer bij gebleken onbekwaamheid van de aannemer, geen goed resultaat is te verwachten van het herstel. Een opdrachtgever dient echter voor ogen te houden dat de bewijslast van de stelling dat de aannemer onbekwaam is, bij de opdrachtgever ligt. Voor het leveren van dit bewijs zult u er niet aan ontkomen om een rapport door een bouwkundige op te laten stellen waar dit onomstotelijk uit blijkt.
(c) Shutterstock
De aannemer bepaalt vervolgens met welke herstelwijze hij kan volstaan. Daarbij gelden wel twee normen zoals uit rechtspraak blijkt. Dat zijn:
Stel het dak lekt op een aantal plekken. U heeft er geen vertrouwen in en u wilt een nieuw dak. De aannemer geeft aan de gebreken te kunnen herstellen door hier en daar reparaties uit te voeren. Als de aannemer er met die reparaties voor kan zorgen dat het dak duurzaam waterdicht is, zoals u op grond van de overeenkomst mag verwachten, dan kan hij daarmee volstaan. Geeft u geen gelegenheid tot herstel, omdat u van mening bent dat de herstelmethode niet voldoet en dit blijkt achteraf ten onrechte, dan loopt u het risico dat de aannemer niet meer hoeft te herstellen.
Zit het u toch niet helemaal lekker dat de aannemer de herstelmethode kiest, dan is het aan te raden om een deskundige de herstelwijze te laten beoordelen. Deze deskundige dient te beoordelen of de herstelmethode voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Zijn er veel problemen geweest tijdens de bouw, dan is de aannemer wellicht bereid de kosten hiervan te betalen. Indien mogelijk, kan deze beoordeling nog plaats vinden voordat het herstel plaatsvindt. Blijkt vervolgens dat de herstelmethode niet voldoet, overleg dan altijd eerst met de aannemer. Komt u er dan niet uit dan kunt u het voorleggen aan de rechter of aan arbiters.
Het kan natuurlijk zo zijn dat het herstel van de gebreken niet kan wachten tot er een rechterlijke uitspraak is gedaan. Denk bijvoorbeeld aan een lekkend dak, waardoor schade binnen ontstaat. In dat geval is het verstandig om de aannemer bij een verschil van inzicht toch het herstel uit te laten voeren. De aannemer moet er dan op gewezen worden dat u zich het recht voorbehoudt om in rechte vast te laten of de herstelmethode voldoet aan de eisen van deugdelijk werk.
Zowel u, als opdrachtgever, als de aannemer, hebben namelijk de verplichting om de schade zoveel mogelijk te beperken. Dat kan voor u betekenen dat u de aannemer in elk geval moet toelaten herstel uit te voeren ook al verschilt u van mening over de wijze waarop. Voor de aannemer brengt dit de verplichting mee om het herstel alvast uit te voeren op de door hem voorgestelde wijze. Blijkt de herstelmethode achteraf ongeschikt dan kan het mogelijk als tijdelijk herstel worden beschouwd ter voorkoming van verdere schade. Herstel zal dan alsnog op de juiste wijze moeten plaatsvinden. Als achteraf blijkt dat de aannemer wel op de juiste wijze heeft hersteld, dan is hij daarmee ontslagen van aansprakelijkheid voor verder herstel.
Hebt u vragen over de nakoming van een (bouw)overeenkomst van opdracht? Neem dan vrijblijvend contact met ons op!
